Новостройки Московского региона. Итоги сентября 2018

16.10.2018 13:25

На рынке новостроек Московского региона было заключено на 7% сделок меньше, чем в августе. Попытки девелоперов поднять цены по некоторым проектам после рекордных показателей продаж по итогам августа 2018 года в ряде случаев привели к снижению спроса. Рост продаж в премиальном сегменте привёл к рекордным показателям по суммарной выручке застройщиков в «старых» границах Москвы.

Изменение условий ипотечного кредитования не отразилось на сентябрьской статистике. Число ипотечных сделок по сравнению с летними месяцами практически не изменилось, т. к. ставки по ипотеке пока остаются на комфортном уровне.

Сделки

1. После рекордно высоких темпов продаж в августе количество сделок на рынке Московского региона сократилось.

По итогам сентября 2018 года на рынке новостроек Московского региона наблюдается снижение количества зарегистрированных ДДУ по сравнению с прошлым месяцем – минус 7% (по сравнению с 2017 годом динамика остается положительной — +14%). На 11% уменьшился объём продаж в Подмосковье: с 6,5 тыс. сделок в августе до 5,8 тыс. сделок за текущий месяц (см. табл. 1). Продажи упали в 47% подмосковных ЖК. В «старых» границах Москвы объем сделок остался на уровне августа 2018 года — 4,5 тыс. лотов (+0,3%). В Новой Москве после рекордных показателей продаж в июле количество ДДУ (2,3 тыс.) в помесячном выражении падает: -8% в августе, -2% в сентябре. Помимо рыночных факторов на снижение темпов продаж повлияло и меньшее число рабочих дней в сентябре (20 против 23 в августе (в подавляющем большинстве случаев сделки в Росреестре регистрируют в рабочие дни)).

2. Рекордный объем выручки в «старой» Москве произошел за счет роста объема продаж в премиальном сегменте.

Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась на 1,1% (с 82 млрд руб. за август 2018 года до 83 млрд руб. по итогам сентября). Несмотря на то, что в «старой» Москве объём продаж показал околонулевую динамику, а доля сделок в домах на низкой стадии строительства (котлован, монтаж нижних этажей) увеличилась на 6 процентных пунктов, выручка девелоперов показала наибольший рост (+7%) среди субрынков Московского региона (см. табл. 2). Это связано с рекордно высокими объемами продаж в премиальных сегментах (+32% по сравнению с августом 2018 года). Ужесточение санкционной риторики продолжает стимулировать возврат капиталов (в т.ч. через вложения в жилую недвижимость). В Новой Москве объём выручки остался на уровне прошлого месяца и составил 11,9 млрд руб. В Московской области выручка снизилась на 10% (21,5 млрд руб. в сентябре против 23,8 млрд руб. в августе).

3. Доля ипотечных сделок стабильна несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ РФ.

Число сделок с привлечением ипотечных кредитов по сравнению с летними месяцами практически не изменилось. По итогам сентября 2018 года доля сделок в Московской области составила 58% (см. табл. 3), данный показатель не меняется уже 3 месяца. В Новой Москве зафиксировано небольшое снижение – с 61% до 58%. В объёме сделок на рынке жилья «старой» Москвы доля ипотечных сделок составила 50% (+3% по сравнению с прошлым месяцем). Текущий уровень ставок находится на достаточно комфортных для покупателей уровнях, а возможное повышение цен и ставок стимулирует покупателей быстрее решать квартирный вопрос.

Ипотека по-прежнему является основным инструментом приобретения жилья. В сентябре более половины сделок совершено с использованием ипотечного кредитования в 44% жилых комплексах Московского региона. В Подмосковье лидером по доле ипотечных кредитов стал ЖК «Томилино 2018» – 87%, в Новой Москве – ЖК «Остафьево» (73%), в «старой» Москве – ЖК «Мякинино Парк» (78%).

Цены

4. Средние цены предложения продолжают расти (к примеру, в Новой Москве рост цен фиксируется 4-й месяц подряд).

Цены на рынке жилья Новой Москвы стабильно растут с июля 2018 года, в среднем на 1,3% в месяц (см. табл. 4). По итогам сентября 2018 года средняя экспонируемая цена по данной локации составила 108,5 тыс. руб. против 103,8 тыс. руб. в июле 2018 года. Положительная динамика также отмечена на подмосковном рынке жилья – +1,8% за месяц. В проектах «старой» Москвы цена квадратного метра лота составила 196,5 тыс. руб. (-0,7% по сравнению с прошлым месяцем (за счет выхода новых проектов)).

5. Рост цен привел к снижению спроса в проектах Московского региона.

Высокие показатели продаж в Московском регионе в августе 2018 года (+10% по сравнению с июлем 2018 года) подстегнули некоторых застройщиков поднять цены на квартиры, что в ряде случаев привело к оттоку покупателей. Лидером по росту цен на рынке Москвы в «старых» границах среди крупных проектов в сентябре 2018 года стал ЖК «Лайф Ботанический сад 2» (+9%), по итогам этого месяца активность покупателей снизилась на 49% (см. табл. 5). На втором месте ЖК «Спайрс» (+8%), где спрос снизился по сравнению с августом на 76%. Тройку замыкает ЖК «Дмитровский 1», при росте цены в начале месяца на 8%, спрос снизился на 41%. В Московской области тройка лидеров выглядит так: «Томилино 2018», «Люберцы 2018», «Театральный парк», где цены подняли в среднем на 6-7%, а падение спроса достигло 60%. В Новой Москве эта тенденция не так заметна, так как там рост цен можно объяснить изменениями в качестве транспортной доступности и уровнем развития инфраструктуры.

Предложение

6. Девелоперы вывели рекордный объём жилья на рынок Москвы в «старых» границах.

По итогам прошедшего месяца на рынок новостроек Московского региона вышло 1,3 млн. кв. м жилья в 67 корпусах (плюс 15% по сравнению с предыдущим месяцем и в 1,6 раз больше, чем год назад). В основном новый объём предложения пришёлся на дома в уже реализуемых проектах. Выход рекордного объёма жилья зафиксирован в «старых» границах Москвы — 751 тыс. кв. м (см. табл. 8), это составило 60% от суммарной площади квартир и апартаментов в жилых комплексах и корпусах Московского региона, где реализация началась в сентябре 2018 года. Объем вывода новых проектов в Подмосковье продолжает падать. После рекордного июля (когда застройщики вывели более 700 тыс. кв. м) к сентябрю объем вывода нового предложения снизился до 258 тыс. кв. м.

7. Общий объем предложения жилья Московского региона изменился несущественно.

В активной реализации по итогам сентября в Московском регионе находится 108,6 тыс. квартир и апартаментов (+0,7% за месяц) (см. табл. 7). Год назад аналогичный показатель составлял 120,6 тыс. лотов. Количество лотов в активной реализации на рынке «старой» Москвы выросло на 4% (до 44,2 тыс. единиц) по сравнению с прошлым месяцем, за счёт выхода рекордного объёма жилья. Снижение активного предложения отмечено в Московской области (-1,6% за месяц). В Новой Москве данный показатель остался на уровне прошлого месяца – 9,3 тыс. квартир.

Табл. 1: Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед.

	сен.17	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18	сен.18
Москва	3 302	3 481	3 912	4 243	4 175	3 993	3 943	4 487	4 501
Новая Москва	1 600	2 016	2 015	2 173	2 318	2 053	2 590	2 371	2 323
Московская обл.	6 125	5 434	5 662	5 730	5 531	4 920	5 551	6 466	5 759